"הרגולציה והביורוקרטיה משפיעות במאות אלפי שקלים על מחירי הדירות. בארץ הרגולטור מכתיב את רמת הגימור ולא מאפשר למכור דירה בסטנדרט נמוך יותר. כשאתה בא לקנות מכונית זה לא כך"

"עליית מחירי הדיור לא טובה לקבלנים", מסביר כבר מתחילת 2019 ראול סרוגו ,)58( נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לסרוגו גם ביקורת נוקבת על תוכנית "מחיר מטרה" של השר זאב אלקין, שעלתה לאחרונה שוב לכותרות. סרוגו סבור שהתוכנית היא אינה הכיוון הנכון לפתרון יוקר הדיור. "התוכנית הזו תסייע בעיקר לצעירים, אבל היא לא פותרת את מצוקת הדיור. הפתרון חייב לעבור דרך הגדלת ההיצע. כל עוד ההיצע אינו גדל נמשיך לראות עליות מחירים. החברות מתחרות על מחיר הקרקע ולכן אני צופה שגם במסגרת התוכנית, היזמים ימשיכו להתחרות על מחיר גבוה יותר, וכך המחירים ימשיכו לעלות.

"הזכאים, בעיקר הצעירים, יזכו להנחה של ,20% אבל ההנחה תהיה ממחירים שממשיכים לעלות. נוסף על כך, הפתרון המוצע הוא בערך ל־%03 מהשוק וכדי להוזיל להם את הדירות - מייקרים את הדירות לכל היתר. הרי הקבלנים לא יממנו את התוכנית הזו; בבניין של 10 דירות, למשל, שש דירות יוקצו לזכאים - אגב, הקצאה לא פרופורציונלית לבעיה בשוק - ולכן את ההנחה של 20% יצטרכו לספוג ארבע דירות שבשוק החופשי. בדוגמה הזו המחיר של ארבע הדירות יעלה ב־%03 כדי לסבסד הנחה של 20% לשש דירות. אלקין נגרר לדעתי לפטנט נוסף, בעל כורחו. הוא יודע שזה לא הפתרון, אבל הוא רוצה לעזור לשכבות החלשות לקנות דירה, עד שיימצא פתרון אחר". דוגמה למחירי הדיור היא מחירי המלט. התאחדות הקבלנים היתה בעמדה שצריך להטיל "היטל

היצף" על המלט. זו לא דרישה שלמעשה תעלה את מחירי הדיור?

"המלט מטורקיה ויוון נמכר במחירים נמוכים 30%-־ב 15% פחות ממחירי המלט אצלם. זה בהחלט מצביע על מחיר היצף (מחיר נמוך מהעלות למוכר, שנועד להוציא מתחרים מהשוק המקומי; ע"ב). הרשות לתחרות התנגדה להיטל הזה ומשרד הכלכלה היה בעד היטל בשיעור כלשהו. אנחנו בהתאחדות נקטנו גישה מאוזנת ואחראית.

"המלט חשוב לבנייה, אבל הוא לא מהווה שיעור משמעותי מעלות הבנייה. ישראל כץ, כשר האוצר, התנגד להיטל, ושר הכלכלה עמיר פרץ תמך בהיטל. אנחנו אמרנו להטיל היטל של 15% ובתקופת ההיטל לקבל התחייבות מהיצרנית המקומית, נשר, שלא יעלו מחירים בתקופת הטלת ההיטל. אבל לא קיבלו את עמדתנו".

ומה בעניין החברות הזרות? גם כשחברה סינית מציעה מחיר נמוך ב־%04 מהמציעים מקומיים אתה חושב שצריך להעדיף אתכם?

"אני מציע לבדוק את המחיר הלכה למעשה - לא את המחיר הראשוני שהוצע במכרז, אלא את המחיר בסוף, כי לא מדובר בהפרשים כאלה. דבר שני, ישראל לא יכולה לאפשר תחרות לא הוגנת. צריך להטיל על העובדים הסינים את אותן הגבלות שמטילים על החברות בישראל, שמעסיקות עובדים זרים.

"אותנו מחייבים לשלם שכר מינימום, הפרשות פנסיוניות ותנאים סוציאליים. החברות הסיניות מעסיקות את העובדים בתנאים של סין. נוסף על כך, הממשלה הסינית נותנת אשראי בלתי מוגבל לאותן החברות. אם רוצים לייצר תחרות אז צריך ליצור תנאים שווים. אנחנו בסך הכל ביקשנו להחיל את העדפת כחול־לבן שקיימת כיום במכרזים אחרים: אם ההצעה הישראלית יקרה בלא יותר מ־%51 - הישראלית תזכה. הצענו להחיל את זה

גם על מכרזי ביצוע.

"צריך לזכור גם שבנט קיבל אזהרה מאוד ברורה נגד העסקת החברות הסיניות. לכן נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים; ע"ב) הוציאה מכרז על ניהול תכנון המטרו לחברות ישראליות בלבד, עם אפשרות לשת"פ עם חברה זרה. העובדה הזו מצביעה על מגמה לשמור פה את הידע והכסף. אנחנו ביקשנו את האיזון הזה, שגם זו לא החלטה קטגורית, אלא החלטה מאוזנת שלוקחת את כל היבטי השוק בחשבון".

"שליש מהדיירים בשכירות" מדברים על משבר בדיור. באמצע שנות ה־09 היה משבר, כשלא היו דירות לשכן את העולים. עכשיו יש משבר, או פשוט מחירים גבוהים?

"כן, יש משבר. יש הבדל בין הצרכים לבין הביקוש. אנחנו בהתאחדות אומרים שיש מחסור ב־051 אלף דירות, זה לפי נתוני הזכאות של משרד השיכון - זוגות ויחידים שאין להם דירה והם רוצים ומסוגלים לקנות, אחרת הם כלל לא היו מבקשים תעודת זכאות. יש רווקים שגרים בגיל מתקדם עם ההורים ואפילו זוגות כאלה. גם השכירות ארוכת הטווח נותנת מענה לביקוש הזה, ולכן גם את ההיצע הזה צריך להגדיל. צריך להבין שאם המחסור הזה יימשך ומחירי הדירות ימשיכו לעלות, הדבר יביא למחאה הרבה יותר חמורה מזו של ."2011

סליחה על הציניות, אבל מה אכפת לקבלנים מהמשבר הזה? הציבור קונה את כל מה שבונים במחירים גבוהים, אתם לא מפסידים מזה.

"יש קבלנים שפונים אלי ואומרים 'למה אתה עוזר להוריד את מחירי הדירות'. אבל הם בדרך כלל קבלנים קטנים שחושבים לטווח הקצר. אנחנו לא באמת מרוויחים מהמצב הזה. תסתכל על המכרזים שפורסמו לאחרונה: מכרז בבית שמש נסגר ב־058 אלף שקלים

עלות קרקע ליחידת דיור; רק לפני ארבע שנים זה היה מחיר הדירה שם.

"בבאר יעקב נסגר מכרז בעלות קרקע של 1.2 מיליון שקלים ליחידת דיור; בנתניה נסגר מכרז ב־6.1 מיליון שקלים קרקע ליח"ד, בנווה גן ברמת השרון אזור מערב קריית שאול נסגר ב־3.2 מיליון קרקע ליח"ד ובשדה דב 3 מיליון שקלים קרקע ליח"ד.

"קבלנים משתמשים ברווח מהפרויקטים לרכישת קרקע לפרויקט הבא. הרווח לא מצליח להדביק את העליות והוא לא מספיק לרכישת קרקע. לכן היזמים צריכים הלוואות וזו סכנה לענף - סכנה לפשיטת רגל. יזמים קונים ביוקר, ואם וכאשר תנאי השוק ישתנו הם יהיו חשופים לפשיטות רגל.

"גם הבנקים לוקחים כיום סיכון גדול יותר בענף. הם מציעים מימון גבוה יותר מבעבר, ושיעור המימון הגבוה הוא סיבה נוספת לעליות המחירים. צריך להבין שהמחירים עולים יחד עם רמת הסיכון ולכן אנחנו פועלים יחד עם הממשלה להורדת מחירי הדיור".

בינתיים נראה שהכל מוביל להמשך עליות המחירים. מה עשוי למתן אותם?

"הממשלה הציעה כמה מהלכים שעשויים לתמוך בשינוי המגמה. השרה איילת שקד הציעה חלופה לתוכניות ההתחדשות העירונית שעשויות להיות אפקטיביות יותר. הארכת חוק הותמ"ל, יחד עם הקצאה של חצי מיליארד שקלים לעידוד רשויות להתחדשות עירונית, יכולות אף הן לעודד את ההיצע.

"נוסף על כך, צעדים רגולטוריים שהוצעו בחוק ההסדרים, כמו הרישוי העצמי, יאפשרו להוציא היתר בנייה בתוך חצי שנה. אם כל הדברים האלה יתממשו בנוסף לכך שרמ"י תשחרר יותר קרקעות, זה יכול להביא להתמתנות המחירים. הכל תלוי כרגע בכנסת ישראל.

"כנראה יהיה לממשלה קשה להעביר את כל מה שהיא רוצה בכנסת. אבל אני מקווה שהכנסת תראה את טובת הציבור יותר מהלובי של רשויות מקומיות, כמו פורום 15 והשלטון המקומי, שרוצים לעצור את זה. אני מקווה שהם לא יטרפדו את ההצעות האלה. אני פעיל בהתאחדות כמעט 30 שנה וזו הפעם הראשונה שאני מגן על חוק ההסדרים, כי אין בו צעדים נגד השוק".

אם כך, אולי כדאי לחכות ולא לקנות דירות עכשיו?

"אני תמיד אומר למי שצריך דירה - שיקנה עכשיו. זה כמובן נכון למי שיש לו הון עצמי שעונה לתנאי הבנקים ,30%( למעט מקרים שבהם די בהון עצמי של 10% משווי הדירה; ע"ב) ובתנאי שהוא צופה שהוא יכול לעמוד בהחזרי המשכנתא.

"בארץ רק שליש מהדיירים גרים בשכירות, ושני שליש בדירה בבעלותם. במדינות המפותחות 40% גרים בשכירות, כי יש שם אפשרות להשכרה לטווח ארוך. אם יהיה היצע של דירות להשכרה ארוכת טווח זה ישנה את ההעדפות, למרות התפיסה היהודית הרווחת - שלפיה חייבים שיהיה לך בית. זה הכיוון של תוכנית 'דירה להשכיר' - ליצור 15 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בשנה, אבל זה לא קורה".

50" חודשים להיתר בר"ג" ישראל מדורגת במקום נמוך מאוד בעולם במדד הבנק העולמי, בסעיפים "רישוי נדל"ן" ו"רישום נדל"ן". עד כמה זה משפיע על המחירים?

"הרגולציה והביורוקרטיה בישראל משפיעות במאות אלפי שקלים על מחירי הדירות. להוציא היתר בנייה לוקח בממוצע 30 חודשים; זה אחרי שיש תב"ע מתאימה לבנייה. שינוי תב"ע אורך כשבע שנים לפחות. בר"ג, למשל, משך הזמן להוצאת היתר הוא 50 חודשים. מדובר בעלויות ליזם של ההתעסקות עם הביורוקרטיה ועלויות מימון, שכולן מתגלגלות לצרכן.

"הרגולציה בישראל מחמירה בתחומים רבים ולא לוקחת בחשבון את ההשפעה שלה על המחיר לצרכן. הבטיחות באש, למשל, היא מהמחמירות שיש בעולם - יש לזה עלויות. בארץ הרגולטור מכתיב את רמת הגימור ולא מאפשר למכור דירה בסטנדרט נמוך יותר. גם רשויות מקומיות מוסיפות משלהן מפרטים של גדרות וכדומה. כשאתה בא לקנות מכונית מציעים לך כמה דגמים ואתה יכול לבחור לפי המחיר שאתה מוכן לשלם, בדירות לא מאפשרים לנו לבנות במפרטים פשוטים וזולים יותר".

אינסוף על הכנרת

את הראיון ל"ישראל השבוע" אנחנו עושים על גג מלון סופיה שנחנך לאחרונה מעל חוף התכלת של הכנרת ובנוף הרי הגולן.

2014־ב" אבא שלי הציע לקנות את המבנה הזה, ששימש עד לשנת 1984 בית החייל בטבריה. האמת היא שאני ואחותי התנגדנו. מדובר במבנה מהתקופה העות'מאנית ששימש את השלטון אז כתחנת מעבר לבאים מכיוון סוריה. המשפחה שלי במקור מסוריה וסבתא שלי, סופיה, עברה פה, לכן היה לאבא שלי סנטימנט למקום".

ראול זה לא שם סורי.

"נכון. הסבא והסבתא שלי, כמו הרבה יהודים, ברחו מסוריה בשנות ה־02 לארגנטינה. שם אני נולדתי. לארץ עליתי בגיל .3 במשך רוב שנות בגרותי לא יכולתי לחזור לשם, כי נחשבתי עריק".

אביך הקים את "ראובן סרוגו", חברה פרטית לבנייה, ואתם בונים מיזמי יוקרה במרכז הארץ. מה לכם ולמלונאות?

"קודם כל, יש לנו את מלון ויסטה באילת כבר 25 שנה. זה מלון נהדר של 4 כוכבים, עם 84 חדרים. לאבא שלי, כאמור, היו סנטימנטים למקום, כי אימו, סופיה, עברה במקום כשהגיעה לארץ מסוריה. אני ואחותי חשבנו שזה מיזם יקר בשביל עיר מדשדשת, אבל השתכנענו שצריך להתפתח בתחום המלונאות. לדעתנו, היי־טק, נדל"ן ומלונאות הם התחומים שצפויים להיות הרווחיים ביותר בשנים הקרובות. למעשה אפשר לראות במלונאות סוג של נדל"ן מניב. אני מאמין שבתקופה הקרובה נחנוך בתי מלון גם בת"א, בירושלים, בים המלח ובצפון. כשנגיע לרשת של שמונה בתי מלון נעצור".

פתחתם בקורונה. לא הצטערתם על ההשקעה הזו?

"עד שפרצה הקורונה ראינו עלייה יפה בתיירות לארץ. לפני הקורונה הגענו כבר ל־5.4 מיליון תיירים ואנחנו מעריכים שהפוטנציאל התיירותי של ישראל הוא 10 מיליון. אז נכון, הקורונה תקעה את התוכניות. פתחנו וסגרנו אחרי שלושה ימים בעקבות שינוי ההוראות.

"הבעיה היא שאי אפשר לסגור בית מלון - חייבים שהמים יזרמו, צריך לשמור על המלון, להפעיל את המיזוג. ומכיוון שפתחנו השנה אז גם לא היינו זכאים למענקי קורונה, כך שהפסדנו הרבה. בתמהיל האורחים של המלון הזה צריכה להיות גם תיירות חוץ, ולא ברור מתי יחזרו התיירים לארץ".

בינתיים אנחנו משלמים ביוקר על חופשות בארץ.

"השקענו 150 מיליון שקלים במלון. העלויות שלנו גבוהות. אנחנו משלמים 700 אלף שקלים בחודש ארנונה, מעסיקים צוות ביטחון של חמישה אנשים, מערך כשרות. ובכל זאת המחיר לא גבוה יחסית למלון 5 כוכבים".

טבריה לא מתפתחת כבר עשרות שנים. אתה בטוח שההשקעה הזו תצדיק את עצמה?

"הכנרת לא פחות יפה מאגם גארדה באיטליה, או אגם טאהו בסן פרנסיסקו. מלון סופיה בנוי בצורה ייחודית, יש מאחוריו סיפור מעניין. את הבריכה בנינו בקו אפס עם הכנרת, כך שכשאתה שוחה אתה רואה את הכנרת כהמשך רציף של הבריכה. דאגנו שצבע פסיפס הקרקעית יהיה אפור כדי שצבע מי הבריכה יהיה דומה לכנרת. בנינו מרתף יין וגג. שמרנו על עיצוב המבנה המקורי.

"חשוב לי לציין שהמלון תוכנן ועוצב על ידי לוין פקר אדריכלים ופייגין אדריכלים. הם זכו לכתבות מפרגנות בז'ורנלים מקצועיים בעולם על העבודה שעשו פה. נבנים פה עוד בתי מלון מושקעים, כמו סטאי וגלי כנרת המחודש - יזמים פרטיים מובילים שינוי בגישה לעיר. אני מאמין שזה יקרה, העיר תתרומם והשקעות הענק יצדיקו עצמן".

מה ימתן מחירים? "השרה שקד הציעה חלופה לתוכניות ההתחדשות העירונית. אם צעדים רגולטוריים יתממשו לצד עוד שחרור קרקעות מצד רמ"י - זה יביא להתמתנות. הכל תלוי כרגע בכנסת ישראל"